中間省略登記問題

不動産業者の方へ(一緒に考え、理解し、活用しましょう)

◎中間省略登記は違法になった?
◎中間省略登記に代わる適法、有効な方法があります。

契約方法、契約条項、登録免許税、不動産取得税、建物消費税等、詳しくはお気軽に司法書士法人首都圏ネットワークの司法書士にお問い合わせ下さい。

中間省略登記問題 中間省略登記とそれに代わる新方式(新中間省略登記) 買主の契約上の地位譲渡契約 第三者のためにする契約 転々譲渡が何度も繰り返される場合には? 参考資料 ー 中間省略登記問題を考えるために

1. 中間省略登記とそれに代わる新方式(新中間省略登記)

 中間省略登記とはAからB、BからCへ売買等を原因に転々と不動産所有権が譲渡された場合に、AからCへ直接に所有権移転登記を行うことをいいます。中間の所有権取得者Bへの所有権移転登記を省略することから中間省略登記と呼ばれます。

 2005年(平成17年)3月7日に不動産登記法が全面的に改正されるまでは、不動産業界で広く行われていました。Bへの移転登記にかかる登録免許税が節約できるメリットがありました。また、本来はBに課せられる不動産取得税もBが登記簿上記載されず、課税当局がBの取得を把握できなかった為に、実際上、課税されないことが多かったのです。その結果、不動産取得税の負担も免れることができていた現実がありました。

 しかし、この不動産登記法の全面改正を機に従来の中間省略登記は違法になったとの解釈、情報が、一部に異論があったものの、司法書士等の専門家をはじめ各界から流布されました。

 その結果、従来の中間省略登記ではなく、「新中間省略登記」と呼ばれる新しい方式が提案され、徐々に不動産業界に知られ、利用されるようになっています。

 この新しい方式は、中間のBが所有権を取得したにもかかわらずBへの移転登記を省略することが事実に反するから違法との解釈に対して、Bが所有権を取得した形にならないような契約形態のテクニックを用いたのです。

 したがって、「新中間省略登記」というのは正確な表現ではありません。Bは実体上、所有権を取得しない契約形態であり、中間を省略しているわけではないからです。

 テクニックには二つの方法があります。一つは「買主の契約上の地位譲渡」、もう一つは、「第三者の為にする契約」です。

 いずれの方法も、法務省をはじめとする国の機関から適法との通達、解釈が出されています。心配なく大いに利用できる方法ですし、司法書士法人首都圏ネットワークでもアドバイスし、活用しております。

 実は、この方式は、おそらく日本で初めて提唱、実施したのが、司法書士法人首都圏ネットワークの一人の司法書士だったのです。

 いち早く、不動産登記法が改正施行された2ヵ月後の平成17年5月12日に横浜地方法務局小田原支局へ登記申請し、受理されました。そのときは「買主の契約上の地位譲渡」の形態でしたが、平成17年5月20日には、多くの不動産会社が集まった研修会で「第三者のためにする契約」方式をも併せて提案するなど、中間省略登記の問題について先駆的役割を果たして来ました。

 契約方法、契約条項、登録免許税、不動産取得税、建物消費税等、詳しくはお気軽に司法書士法人首都圏ネットワークの司法書士にお問い合わせ下さい。

新方式について、以下で簡単に説明します。

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2. 買主の契約上の地位譲渡契約

 聞きなれない契約に思われますが、賃借権の譲渡契約、ゴルフ会員権の譲渡契約は、この契約形態そのものです。

 AとBとで売買契約締結後、その売買契約上の買主Bの地位をCに譲渡する形をとると、Bには所有権は移転することなく、AからCに直接に所有権が移転することになります。その結果、AからCに直接に所有権移転登記しても、違法な中間省略登記ではないということになります。

図解

買主の契約上の地位譲渡契約イメージ

解説
(1) AB間の売買契約

AはBに物件を売り渡す。通常の売買契約です。

(2) BC間の契約 買主たる地位の譲渡契約

BはCにAB間の売買契約における買主たる地位を売り渡す(契約上の地位の譲渡)。

(3) AB間の契約で、Bが「買主の契約上の地位」を譲渡するときにはAは承諾する旨の契約条項を入れておくこと、少なくとも、Aの承諾は必要です。

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3. 第三者のためにする契約

 これもまた、聞きなれない契約に思われますが、頻繁に行われている契約形態です。生命保険契約でAが被保険者、Bが保険会社、保険金受取人についてAがCを指定したとします。A死亡後、保険金請求債権が発生しますが、Cが契約どおり「私が保険金をもらいます」と意思表示(受益の意思表示)すると、B保険会社は保険金をCに支払わなければならなくなります。

 この「第三者のためにする契約」には、更に二つの形態が認められています。一つは「第三者のためにする契約」プラス「無名契約」を使う場合、もう一つは「第三者のためにする契約」プラス「他人物売買」を使う場合です。 

 「第三者のためにする契約」プラス「無名契約」を使う場合について説明します。

 AB間で売買契約を締結し、将来Bが指名する第三者Cが受益の意思表示をしたとき、更に一定の条件(Cが一定の代金をBに支払うこと、BもAに一定の代金を支払うこと)が満たされたときには、所有権がAからCに直接移転する旨の特約をつけます。BC間の契約は、売買に類似した無名契約、契約自由の原則から認められる形式の契約で、Cが受益の意思表示をして所有権をAから直接に取得できる条件が契約条項に盛り込まれることになります。

 この方式は、いち早く平成17年5月20日、司法書士法人首都圏ネットワークの司法書士が不動産業者研修会で提唱した方式でした。

 次に、もう一つの方式、「第三者のためにする契約」で「他人物売買」を使う場合について説明します。

 AB間で売買契約を締結し、その売買契約にBが第三者Cを所有権取得者として指名する特約をつけます。「第三者のためにする契約」です。 

次に、BC間でも売買契約を締結しますが、Bの所有ではない他人の物の売買であり、他人物売買と呼ばれますが、この契約に特約をつけます。第三者CからAへの支払いがあれば、AB間の「第三者のためにする契約」の効果としてAからCへ直接に所有権が移転する旨の特約です。

図解(BC間の契約が他人物売買の場合)

第三者のためにする契約イメージ

解説
(1) 売買契約イ(第三者のためにする契約)

AはBに物件を売り渡し、BはAに代金を支払うが、特約として、所有権はAからCに直接移転する旨を定めます。

(2) 売買契約ロ(他人物売買)

BはCにA所有の物件を売り渡し、CはBに代金を支払う 。

(3) イ、ロ二つの売買契約にこの方式特有の特約をつけます。

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4.転々譲渡が何度も繰り返される場合には?

 AからB,BからCにとどまらず、さらにCからDへ所有権が転々と譲渡されるケースも珍しくありません。

 すべて登記手続を経ると登録免許税、不動産取得税が大変です。このような場合にも、幾つかの契約形態の組み合わせでAから直接にDへ所有権移転登記することも可能です。

たとえば、AB間で第三者のためにする契約、BがCに契約上の地位を譲渡、Cが更に契約上の地位をDに譲渡、Dが受益の意思表示をしてAからDへ直接に所有権移転登記を行う形態などです。

B、C、Dなど当事者が関連会社のときなどで利用されています。

5. 参考資料 ー 中間省略登記問題を考えるために

 以下PDFの内容は、平成17年5月20日、不動産業者多数が集まった研修会で発表した資料、小論です。原文のまま掲載いたします。

 早い段階で、2、3日の準備期間で取り急ぎ書いた小論ですので、今の時点では若干の不備、不正確、不適切なところがあります。しかし、基本的な考え方は今なお十分に批判に耐えうるものと思われますので、この問題に一石を投じ、関心のある方々が考える上でたたき台にしていただければ幸いと思い、あえて掲載するものです。

 小論の趣旨は、ABCと転々と譲渡された場合、AC間で年月日売買があった旨の登記原因証明情報が添付されて登記申請がなされれば、Bの存在を知らない法務局は受理せざるをえません。そのような登記申請はABC三者の合意がある以上、旧不動産登記法時代と同様に違法ではないと考えてよいのではないか、というものです。しかし、それはあくまで一つの主張で、違法との主張が圧倒的に強い状況下では、とても依頼人に勧められるものではなく、現に、一度もそのような手続きをとっていないことをお断りしておきます。

 ちなみに、中間省略登記問題についての解説書「中間省略登記の代替手段と不動産取引」(住宅新報社)の著者である福井秀夫政策研究大学教授も中間省略登記が可能なように解釈変更または法改正を行うべきとの主張を同書で述べていることを付言しておきたいと思います。

 なおまた、この問題に対する法務局の対応にも非常に早いものがありました。平成17年9月号の「登記研究」では、「買主の契約上の地位譲渡」を原因とする直接移転登記を認めるとともに登記原因証明情報の記載の仕方に言及しております(同書207ページ以下)。また、同書211ページ以下では、第三者のためにする契約を用いた場合でも、一定の場合には直接移転登記を認めない旨の考え方が示されておりました。早い段階での登記研究のこの内容について、あまり知られていないように見受けられますので、念のためにここでご紹介をしておきます。

 それにしても、何とか直接移転登記を行いたいという根強いニーズがあり、テクニカルな方法ーある意味で不自然な方法を用いればそれと同じ結果が得られるのです。そうであれば、直接移転登記を認める弊害を除去しつつ、そのニーズに真正面から応える必要性があると考えますがいかがでしょうか。「真正な登記名義の回復」を認めたように、例えば「中間省略登記合意」なる登記原因を認めたらどうでしょうか。

 この点で、参考になるのは香川保一元最高裁判所判事・元法務省民事局長の見解であり、小論の趣旨とほぼ同じものです。「中間省略登記の代替手段と不動産取引」(住宅新報社100ページ)から抜粋引用しておくことにします。

「香川先生の結論は『中間省略登記は三者の合意があれば可能』とのことで、手続き的には、『AC間で売買したとの証書を付けて申請すればよい』というものである・・・AC間で売買したとの証書は、三者の合意があればそのような実体が作られるので虚偽にはならないという考え方である」

中間省略登記に関する考察
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